Respuesta corta: si vendes la casa o departamento donde realmente vives, en 2026 no pagas ISR siempre que el precio de venta no pase de 700,000 UDIS (alrededor de $6.2 millones de pesos), la venta se haga ante notario y no hayas usado esta exención en los últimos tres años. Si el precio pasa de ese tope, solo pagas sobre la parte que lo excede.
Resumen rápido: requisitos para exentar el ISR por venta de casa habitación en 2026
- Que sea tu casa habitación: donde vives, no una segunda casa, terreno o inversión.
- Precio de venta de hasta 700,000 UDIS (unos $6.2 millones en 2026; el notario usa el valor de la UDI del día de la firma).
- Comprobar que vives ahí con papeles a tu nombre y con esa dirección: INE, recibos de luz, agua o teléfono, estados de cuenta o constancia fiscal.
- No haber vendido otra casa habitación con exención en los últimos tres años.
- Firmar la venta ante notario público, que es quien aplica la exención y avisa al SAT.
¿Qué es el ISR por venta de inmuebles?
El Impuesto Sobre la Renta (ISR) por enajenación de bienes inmuebles grava la ganancia que obtienes al vender, es decir, la diferencia entre el precio de venta y el costo de adquisición ajustado (más mejoras comprobables) — no se calcula sobre el precio total de venta. Lo regulan los artículos 119 al 128 de la Ley del ISR, y normalmente lo retiene el notario al firmar la escritura, enterándolo directamente al SAT.
¿Cuándo está exenta la venta de casa habitación en 2026?
Si la propiedad que vendes es tu casa habitación (donde realmente vives, no una segunda casa o una inversión), puedes exentar el ISR siempre que el precio de venta no exceda cierto límite.
Alrededor de $6.2 millones de pesos en 2026. La UDI sube todos los días con la inflación, así que el notario calcula el tope con el valor del día de la firma. Si tu propiedad vale menos que esto, la ganancia puede quedar completamente exenta.
Ojo con un detalle importante: el tope se mide sobre el precio de venta, no sobre la ganancia. Si vendes por arriba del límite, solo se exenta la parte proporcional hasta ese monto, y el excedente sí paga ISR.
Requisitos para exentar el ISR al vender tu casa
Debe ser tu casa habitación real
Aplica para casa o departamento donde efectivamente vives. No aplica para terrenos baldíos, segundas propiedades o inmuebles de inversión.
Comprobar residencia
El notario suele pedir INE con esa dirección, recibos de luz, agua o teléfono, estados de cuenta bancarios o constancia de situación fiscal, todos a tu nombre y con el domicilio de la casa que vendes. Si los papeles no coinciden, el notario puede negar la exención.
No haber usado la exención recientemente
El beneficio solo se puede aplicar una vez cada tres años. El notario verifica esto directamente con el sistema del SAT, así que no es algo que se pueda omitir.
Formalizar ante notario
La exención solo procede si la venta se realiza ante notario público, quien la manifiesta oficialmente al SAT.
¿Quieres saber cuánto podría valer tu propiedad antes de calcular el ISR?
Usa nuestra calculadora de opinión de valor¿Y si no aplica la exención?
Si tu propiedad no es tu casa habitación, ya usaste la exención en los últimos tres años, o el precio de venta rebasa el límite de 700,000 UDIS, el ISR se calcula sobre la ganancia con una tasa progresiva que va de 0% a 35%, de forma similar al ISR de salarios. Se pueden deducir gastos como el costo de adquisición original, mejoras comprobables con factura, y gastos notariales, lo que reduce la base gravable.
Si ya tienes una idea de cuánto podría venderse tu propiedad, nuestra calculadora de ISR por venta de propiedad hace el cálculo con tus números antes de hablar con tu notario o contador. Si la casa es heredada o de varios hermanos, cada uno paga por su parte: lo explicamos en cómo vender una casa heredada.
Preguntas frecuentes
¿Cuáles son los requisitos para exentar el ISR por venta de casa habitación en 2026?
Que sea tu casa habitación, que el precio de venta no pase de 700,000 UDIS (unos $6.2 millones), comprobar que vives ahí con papeles a tu nombre con esa dirección, no haber usado la exención en los últimos tres años y firmar ante notario.
¿Cuánto son 700,000 UDIS en pesos en 2026?
Alrededor de $6.2 millones de pesos. El valor de la UDI cambia diario con la inflación; el notario usa el del día de la firma.
¿Un departamento también cuenta como casa habitación?
Sí. Lo que importa es que sea el lugar donde vives, sea casa o departamento. No cuentan terrenos, segundas viviendas ni propiedades de inversión.
¿Sobre qué se calcula el ISR al vender una casa?
Sobre la ganancia: la diferencia entre el precio de venta y el costo de adquisición ajustado más las mejoras comprobables, no sobre el precio total. Normalmente lo retiene el notario al firmar la escritura.
¿Cuándo está exenta de ISR la venta de mi casa?
Cuando es tu casa habitación real y el precio de venta no rebasa 700,000 UDIS, alrededor de $6.2 millones de pesos en 2026. Si lo rebasa, solo se exenta la parte proporcional.
¿Cada cuánto puedo usar la exención de casa habitación?
Una vez cada tres años. El notario lo verifica directamente con el SAT, y la venta debe formalizarse ante notario público.
¿Qué pasa si no aplica la exención?
El ISR se calcula sobre la ganancia con una tasa progresiva de 0% a 35%, y se pueden deducir el costo de adquisición, las mejoras con factura y los gastos notariales.
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