Si estás por vender tu propiedad, una de las primeras dudas es cuánto ISR vas a pagar — y la respuesta corta es: depende de si tu venta califica para la exención de casa habitación. Aquí te explicamos cómo funciona.
¿Qué es el ISR por venta de inmuebles?
El Impuesto Sobre la Renta (ISR) por enajenación de bienes inmuebles grava la ganancia que obtienes al vender, es decir, la diferencia entre el precio de venta y el costo de adquisición ajustado (más mejoras comprobables) — no se calcula sobre el precio total de venta. Lo regulan los artículos 119 al 128 de la Ley del ISR, y normalmente lo retiene el notario al firmar la escritura, enterándolo directamente al SAT.
La exención de casa habitación
Si la propiedad que vendes es tu casa habitación (donde realmente vives, no una segunda casa o una inversión), puedes exentar el ISR siempre que el precio de venta no exceda cierto límite.
Equivalente aproximado a $6-6.2 millones de pesos en 2026 (el valor de la UDI varía por inflación). Si tu propiedad vale menos que esto, la ganancia puede quedar completamente exenta.
Ojo con un detalle importante: el tope se mide sobre el precio de venta, no sobre la ganancia. Si vendes por arriba del límite, solo se exenta la parte proporcional hasta ese monto, y el excedente sí paga ISR.
Requisitos para aplicar la exención
Debe ser tu casa habitación real
No aplica para terrenos baldíos, segundas propiedades o inmuebles de inversión — solo donde efectivamente vives.
Comprobar residencia
El notario suele pedir comprobantes de domicilio (CFE, agua, INE) a tu nombre en esa dirección.
No haber usado la exención recientemente
El beneficio solo se puede aplicar una vez cada tres años. El notario verifica esto directamente con el sistema del SAT, así que no es algo que se pueda omitir.
Formalizar ante notario
La exención solo procede si la venta se realiza ante notario público, quien la manifiesta oficialmente al SAT.
¿Quieres saber cuánto podría valer tu propiedad antes de calcular el ISR?
Usa nuestra calculadora de opinión de valor¿Y si no aplica la exención?
Si tu propiedad no es tu casa habitación, ya usaste la exención en los últimos tres años, o el precio de venta rebasa el límite de 700,000 UDIS, el ISR se calcula sobre la ganancia con una tasa progresiva que va de 0% a 35%, de forma similar al ISR de salarios. Se pueden deducir gastos como el costo de adquisición original, mejoras comprobables con factura, y gastos notariales, lo que reduce la base gravable.
Si ya tienes una idea de cuánto podría venderse tu propiedad, nuestra calculadora de ISR te da una estimación rápida antes de hablar con tu notario o contador.
¿Vas a vender tu propiedad?
Te ayudamos a estimar el valor de tu propiedad y a conectarte con el notario correcto para que el proceso fiscal salga bien desde el inicio.
💬 Cotiza gratis con un asesor