Los 58 términos que más se escuchan al comprar, vender o rentar en Guadalajara y Zapopan, explicados en palabras sencillas. Cada uno incluye una liga a la guía donde lo explicamos a detalle.
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A
Alerta Registral
Servicio del Registro Público de la Propiedad de Jalisco que te avisa por correo cuando alguien presenta un trámite sobre tu inmueble, como una venta, una hipoteca o un embargo. Sirve para detectar a tiempo intentos de fraude.
Altura libre
En bodegas y naves industriales, es la altura útil desde el piso hasta la parte más baja de la estructura del techo. Define cuántos niveles de racks caben: con 10 a 12 metros se guardan muchas más tarimas que en naves antiguas de 7 u 8 metros.
Andén o rampa niveladora
Plataforma donde se estaciona la caja del tráiler para cargar y descargar. La rampa niveladora iguala la altura del andén con la del camión para que entre el montacargas.
Anticipo o enganche
Parte del precio que el comprador paga antes de la escritura, normalmente al firmar la promesa de compraventa. En preventas suele dividirse en mensualidades durante la construcción.
Apartado
Cantidad que el comprador entrega para reservar una propiedad mientras se revisan documentos y se firma la promesa. Conviene dejar por escrito si es reembolsable y en qué casos.
Aportación de terreno
Esquema en el que el dueño de un terreno lo aporta a un desarrollador, normalmente mediante un fideicomiso, y a cambio recibe departamentos, locales o un porcentaje de las ventas del proyecto, en lugar de venderlo de contado.
Arrendador y arrendatario
El arrendador es el dueño que da en renta el inmueble; el arrendatario es el inquilino que paga la renta y lo usa.
Avalúo
Dictamen del valor de un inmueble elaborado por un perito valuador autorizado. Lo piden los bancos para dar crédito y el notario para calcular impuestos. Es distinto de una opinión de valor comercial.
B
Build to suit
Nave o edificio que el desarrollador construye a la medida de un inquilino o comprador específico, que se compromete antes de la obra, normalmente con contratos de renta de 7 a 10 años.
C
Carta de crédito stand-by
Garantía que emite el banco del inquilino a favor del propietario: si el inquilino no paga, el propietario la cobra directamente al banco, sin juicio. Es común en renta de naves industriales y suele cubrir de 3 a 6 meses de renta.
Carta de intención
Documento en el que un interesado pone por escrito su oferta: precio, plazo, garantías y condiciones. No sustituye al contrato, pero ordena la negociación.
Catastro y valor catastral
El Catastro municipal registra cada predio con una clave catastral y le asigna un valor catastral, que sirve de base para calcular el predial. Suele ser menor que el valor comercial.
Certificado de Libertad de Gravamen
Documento del Registro Público que indica si un inmueble tiene hipotecas, embargos u otras cargas. Es indispensable revisarlo antes de comprar o de dar un anticipo.
Cláusula de beneficiario
Designación prevista en el artículo 2665 Bis del Código Civil de Jalisco: el dueño indica en su escritura, o en una anotación posterior, que al fallecer el inmueble pasará a su cónyuge, ascendientes o descendientes, sin juicio sucesorio. Se puede cambiar en cualquier momento.
Comisión mercantil
Contrato por el que el propietario encarga a un asesor o inmobiliaria la venta o renta de su inmueble a cambio de una comisión. Lo regula el Código de Comercio, a partir del artículo 273.
Condominio
Régimen en el que varias personas son dueñas de unidades privadas (casas, departamentos o locales) y comparten la propiedad de las áreas comunes. Se rige por su reglamento y se sostiene con cuotas de mantenimiento.
Copropiedad
Cuando un mismo inmueble pertenece a dos o más personas, cada una con un porcentaje. Es común en herencias. Para vender se necesita la firma de todos los copropietarios.
COS (Coeficiente de Ocupación del Suelo)
Porcentaje máximo de la superficie del terreno que puede ocuparse con construcción en planta baja. Lo fija el plan de desarrollo urbano del municipio.
Coto
Nombre que se usa en Jalisco para un fraccionamiento o conjunto habitacional cerrado, con acceso controlado y áreas comunes.
Crédito puente
Financiamiento que recibe un desarrollador para construir un proyecto. Se va pagando conforme se escrituran las unidades vendidas.
CUS (Coeficiente de Utilización del Suelo)
Número de veces la superficie del terreno que se puede construir en total, sumando todos los niveles. Junto con el COS, define cuántos metros puedes edificar.
D
Depósito en garantía
Cantidad que el inquilino entrega al firmar el contrato de renta, normalmente un mes, para cubrir adeudos o daños al terminar. Se devuelve si todo está en orden.
Dominio pleno
Cambio por el que una parcela ejidal deja de regirse por la ley agraria y pasa a ser propiedad privada, previo acuerdo de la asamblea ejidal y su baja ante el Registro Agrario Nacional. Sin dominio pleno, una parcela no se puede escriturar como propiedad privada.
E
Escritura pública
Documento que firma el notario para formalizar la compraventa de un inmueble. Debe inscribirse en el Registro Público de la Propiedad para que la compra surta efectos frente a terceros.
Exención de ISR por casa habitación
Beneficio que libera del ISR la venta de tu casa habitación, siempre que el precio no rebase 700,000 UDIS y no hayas usado la exención en los tres años anteriores (artículo 93 de la Ley del ISR).
F
Fiador u obligado solidario
Persona que se compromete a pagar si el inquilino no lo hace. En Jalisco se suele pedir que tenga un inmueble libre de gravamen.
Fianza de arrendamiento
Garantía que emite una afianzadora a favor del propietario y que responde si el inquilino incumple el contrato. Es una alternativa al fiador.
Fideicomiso
Contrato en el que el dueño transmite un inmueble a una institución fiduciaria, normalmente un banco, para que lo administre o entregue según sus instrucciones. Se usa para heredar sin juicio, en desarrollos y en compras de extranjeros en zona restringida. Lo regulan los artículos 381 a 394 de la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito.
G
Gastos de escrituración
Lo que se paga al formalizar una compra: el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ISAI), los honorarios del notario, el avalúo y los derechos del Registro Público. Suelen correr por cuenta del comprador.
Gravamen
Carga que pesa sobre un inmueble, como una hipoteca o un embargo. Un inmueble con gravamen puede venderse, pero la carga debe liberarse o pactarse antes de escriturar.
H
Hipoteca
Garantía sobre un inmueble que respalda un crédito, normalmente del banco o del Infonavit. Queda inscrita en el Registro Público hasta que el crédito se liquida y se cancela ante notario.
I
INPC
Índice Nacional de Precios al Consumidor, que publica el INEGI. Mide la inflación y es la referencia más usada para el aumento anual de las rentas.
ISAI (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales)
Impuesto municipal que paga el comprador cuando adquiere un inmueble. En Jalisco lo regula la Ley de Hacienda Municipal y la tasa la fija la ley de ingresos de cada municipio. En herencias entre familiares cercanos puede aplicar un beneficio especial (artículo 117 Bis).
ISR por venta de inmuebles
Impuesto sobre la ganancia al vender: la diferencia entre el precio de venta y el costo de adquisición actualizado, más mejoras. Normalmente lo calcula y retiene el notario.
J
Juicio sucesorio
Procedimiento, judicial o ante notario, para repartir los bienes de una persona fallecida entre sus herederos. Puede ser testamentario, si hay testamento, o intestamentario, si no lo hay.
Justicia Alternativa (convenio)
Contrato de renta firmado ante un centro de Justicia Alternativa acreditado en Jalisco. En caso de incumplimiento, permite recuperar el inmueble más rápido que un juicio ordinario.
L
Lock-off
Departamento diseñado para dividirse en dos unidades independientes, cada una con su propia entrada, de modo que el dueño puede vivir en una y rentar la otra, o rentar ambas.
M
Mantenimiento (cuota)
Pago mensual que hacen los dueños o inquilinos en un condominio, coto o parque industrial para cubrir seguridad, limpieza, jardinería y áreas comunes.
N
NOM-247-SE-2021
Norma oficial que regula la venta de vivienda nueva y en preventa: el contrato debe ser de adhesión registrado ante PROFECO e incluir información mínima para el comprador.
O
Opinión de valor
Estimación del precio de mercado de un inmueble que hace un asesor inmobiliario, comparando propiedades similares en la zona. Sirve para fijar un precio de venta o renta competitivo.
P
Periodo de gracia
Meses sin pago de renta que el propietario concede al inicio del contrato, normalmente para que el inquilino acondicione el espacio. Es común en locales y naves industriales con contratos largos.
Plazo forzoso
Tiempo mínimo que ambas partes se obligan a respetar en un contrato de renta. Si el inquilino sale antes, suele pagar una penalización.
Plusvalía
Aumento del valor de un inmueble con el tiempo, por la zona, la infraestructura o la demanda.
Póliza jurídica
Servicio que combina la investigación del inquilino con asesoría legal para recuperar el inmueble si deja de pagar. No paga las rentas: protege el proceso legal.
Pool de rentas
Esquema en el que varios inversionistas son dueños de unidades en un mismo desarrollo y las rentas se reparten entre todos, administradas por un operador.
Potencia contratada
En una bodega o local, la electricidad máxima que puede usarse al mismo tiempo. Se expresa en kilovoltamperes o kilowatts y depende del transformador y del contrato con la Comisión Federal de Electricidad.
Predial
Impuesto municipal anual que paga el dueño de un inmueble, calculado sobre su valor catastral. Para vender se pide al corriente.
Preventa
Venta de casas, departamentos o locales antes de que se terminen de construir, normalmente a un precio menor que el de entrega.
Promesa de compraventa
Contrato en el que comprador y vendedor se obligan a firmar la escritura en una fecha y bajo condiciones determinadas. Suele acompañar el anticipo o enganche.
R
Registro Público de la Propiedad
Oficina del gobierno del estado donde se inscriben las escrituras, hipotecas y embargos. Lo que está inscrito es lo que vale frente a terceros.
Renta anticipada
Meses de renta pagados por adelantado al firmar. Es una alternativa de garantía cuando el inquilino no tiene fiador.
T
Testamento público abierto
Testamento que se otorga ante notario. Es la forma más común y segura de dejar tus bienes. En Jalisco suele haber descuentos en septiembre, el Mes del Testamento.
Transacción notarial
Convenio de arrendamiento firmado ante notario que, si el inquilino incumple, permite pedir directamente la ejecución sin un juicio largo. Sirve también fuera de Jalisco.
U
UDI
Unidad de Inversión que publica el Banco de México y que se ajusta diariamente con la inflación. Se usa como referencia para límites fiscales, como la exención de ISR por venta de casa habitación.
Uso de suelo
Lo que el plan de desarrollo urbano permite construir o hacer en un predio: habitacional, comercial, industrial, etc. En Zapopan se consulta con el dictamen de trazo, usos y destinos específicos.
Usufructo y nuda propiedad
El usufructo es el derecho a usar un inmueble y quedarse con sus rentas; la nuda propiedad es ser dueño sin ese uso. Es común que los padres donen la nuda propiedad a sus hijos y se reserven el usufructo de por vida.
V
Vacancia
Porcentaje de espacio disponible, sin rentar, en un mercado o en un edificio. Una vacancia alta da más poder de negociación al inquilino.
Valor residual
Método para valuar un terreno a partir de lo que se puede construir en él: se estima el valor de venta del proyecto terminado y se le restan costos y utilidad del desarrollador.
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