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¿Heredaron una casa? Así se vende en Guadalajara y Zapopan
La ruta completa para vender una casa heredada en Jalisco: la sucesión ante notario, cómo vender sin adjudicar primero, cuánto cuesta cada trámite en 2026 y cuánto ISR paga cada hermano.
Respuesta rápida
¿Cómo se vende una casa heredada en Jalisco?
En UNO Brokers vendemos casas heredadas en Guadalajara y Zapopan desde 1995. Coordinamos con la notaría, ponemos de acuerdo a los hermanos con datos de mercado y empezamos a buscar comprador mientras avanza la sucesión, para no perder meses.
Paso a paso
La ruta para vender una casa heredada
- Reunir los documentos básicosActa de defunción, testamento (o constancia de que no existe), actas de nacimiento y matrimonio que prueben el parentesco, identificaciones de los herederos, escritura de la casa, predial y agua al corriente.
- Abrir la sucesión ante notarioSi hay testamento y todos los herederos son mayores de edad y están de acuerdo, se tramita ante notario, sin juicio. El notario busca el testamento en el Archivo de Instrumentos Públicos, publica los avisos de ley y recibe la aceptación de la herencia. Si no hay testamento, normalmente se inicia ante un juez y después puede continuar en notaría.
- Nombrar al albaceaEs la persona que representa la herencia y la que puede firmar la venta. Los hermanos pueden elegir a uno de ellos.
- Inventario y avalúoEl avalúo sirve para la sucesión, para el impuesto de transmisión si se adjudica y para defender el precio de venta.
- Elegir cómo venderAdjudicar primero a los herederos o vender directamente desde la sucesión (abajo te explicamos cuál conviene).
- Firmar la compraventa ante notarioEl notario calcula y retiene el ISR de cada heredero por su parte, y el comprador paga el impuesto de transmisión de su compra.
Mientras avanzan los pasos 2 a 4 se puede preparar la casa, fijar el precio y buscar comprador, e incluso firmar una promesa de compraventa condicionada a que termine la sucesión.
Las dos formas de vender
¿Adjudicar primero o vender desde la sucesión?
Adjudicar y luego vender
- La casa se escritura a nombre de los herederos y se inscribe en el Registro Público.
- Después los herederos, ya como copropietarios, la venden.
- Se pagan dos escrituras, el impuesto de transmisión por herencia (con la exención municipal que aplique) y el registro.
- Conviene si alguno se va a quedar con la casa o si no hay prisa por vender.
Venta directa por el albacea
- El albacea vende la casa dentro de la sucesión, con la firma de conformidad de todos los herederos.
- Se ahorra la escritura de adjudicación, su impuesto y su registro.
- El dinero se reparte según la parte de cada heredero.
- Pregunta al notario si procede en tu caso desde la primera cita.
Costos 2026
¿Cuánto cuesta la sucesión y la venta de una casa heredada?
Una sucesión testamentaria ante notario en Jalisco cuesta, como referencia, de $55,000 a $100,000 entre honorarios, avalúo y publicaciones, según el valor de los bienes. Si además se adjudica la casa antes de venderla, se suman el impuesto de transmisión y el registro.
| Concepto | Estimado |
|---|---|
| Honorarios notariales de la sucesión testamentaria | $40,000 – $80,000 |
| Avalúo | $8,000 – $12,000 |
| Publicaciones, certificados y búsqueda de testamento | $5,000 – $10,000 |
| Certificado de libertad de gravamen | $1,190 |
| Inscripción en el Registro Público (solo si se adjudica) | 0.5% del valor |
| Impuesto de transmisión patrimonial por herencia (solo si se adjudica) | Ver tabla de abajo |
Impuesto de transmisión por herencia, por municipio
| Municipio | Beneficio para cónyuge, padres, hijos o nietos (Ley de Ingresos 2026) |
|---|---|
| Zapopan | Exentos los primeros $2,000,000 del valor fiscal, si la herencia es de un solo inmueble en Zapopan (art. 52). El excedente paga la tarifa normal (2.5% a 3.5%). |
| Guadalajara | Factor cero hasta $1,700,000 por heredero, siempre que los inmuebles heredados en Guadalajara no sumen más de $5,000,000 (art. 28). |
| Tlaquepaque | Exentos los primeros $1,500,000 del valor fiscal, si la herencia es de un solo inmueble en el municipio (art. 35). |
| Tlajomulco | Aplican los beneficios del art. 117 Bis de la Ley de Hacienda Municipal de Jalisco. |
Rangos orientativos al 20 de octubre de 2026. Los honorarios exactos los cotiza cada notaría según el arancel de Jalisco y el avalúo.
Impuestos
¿Cuánto ISR paga cada hermano al vender la casa heredada?
Heredar no paga ISR, pero vender sí: cada heredero paga ISR solo por su parte de la ganancia. Como es una herencia, se usan el costo y la fecha de compra de la persona que falleció (artículo 124 de la LISR), actualizados por inflación, y la ganancia se divide entre los años transcurridos, con un máximo de 20. Al repartirse entre varios hermanos, cada uno queda en un escalón más bajo de la tarifa, y el total pagado suele ser mucho menor que si hubiera un solo dueño.
| Ejemplo: casa comprada en 1988, vendida en $8,500,000 | ISR estimado |
|---|---|
| Cada uno de 6 hermanos | $66,000 – $76,000 |
| Los 6 hermanos juntos | $397,000 – $455,000 |
| Si hubiera un solo dueño | $1,053,000 – $1,247,000 |
El heredero que vive en la casa como su casa habitación puede quedar exento de ISR por su parte. Si hay licencia de construcción, aviso de terminación de obra o facturas de ampliaciones, guárdalas: ayudan a reconocer el costo de la construcción y bajan el ISR.
Antes de publicar
Qué preparar para vender rápido y sin sorpresas
- Escritura de la casa y testamento
- Acta de defunción y actas de parentesco
- Predial y agua sin adeudos
- Certificado de libertad de gravamen
- Licencia o aviso de terminación de obra
- Acuerdo por escrito entre hermanos sobre precio y piso
- Opinión de valor con comparables de la zona
- Casa limpia, vacía o ordenada para fotos
Si quieren saber cuánto vale la casa antes de decidir, usen la calculadora de opinión de valor, o si necesitan un documento formal para repartir o negociar entre hermanos, el reporte de valor de mercado para herencias. Para revisar que la casa no tenga gravámenes, tramitamos el certificado de libertad de gravamen en línea.
Preguntas frecuentes
Lo que más nos preguntan los herederos
¿Se puede vender una casa heredada antes de terminar la sucesión?
No se puede escriturar la venta mientras no exista un albacea con cargo aceptado y la conformidad de los herederos. Lo que sí se puede hacer en paralelo es preparar la casa, fijar el precio, buscar comprador y firmar una promesa de compraventa condicionada a la sucesión. Una vez nombrado el albacea, en muchos casos la venta puede hacerse dentro de la misma sucesión, sin adjudicar antes la casa a los herederos.
¿Qué pasa si uno de los hermanos no quiere vender?
Nadie está obligado a permanecer en copropiedad. Primero conviene ofrecerle a los demás comprar su parte, porque los copropietarios tienen derecho de preferencia. Si no hay acuerdo, cualquier heredero puede pedir ante un juez la división de la cosa común, y si la casa no se puede dividir, el juez ordena venderla y repartir el dinero. Negociar casi siempre sale más rápido y barato que llegar a juicio.
¿Cuánto ISR paga cada hermano al vender una casa heredada?
Cada heredero paga ISR solo por su parte de la ganancia, porque la Ley del ISR trata a cada copropietario por separado. El costo y la fecha de compra que se usan son los de la persona que falleció (artículo 124 de la LISR), y la ganancia se divide entre los años transcurridos, con un máximo de 20. Por ejemplo, en una casa comprada en 1988 que se vende en $8.5 millones entre 6 hermanos, cada uno pagaría alrededor de $66,000 a $76,000. El heredero que vive en la casa como casa habitación puede quedar exento por su parte.
¿Heredar una casa paga impuestos?
Recibir una herencia no paga ISR (artículo 93, fracción XXII, de la LISR). Lo que puede pagarse es el impuesto municipal de transmisión patrimonial si la casa se adjudica a los herederos. En Zapopan están exentos los primeros $2,000,000 del valor fiscal cuando la herencia es de un solo inmueble y pasa a cónyuge o descendientes; en Guadalajara el factor es cero hasta $1,700,000 por heredero si la masa hereditaria en el municipio no supera $5,000,000; en Tlaquepaque se exentan los primeros $1,500,000.
¿Cuánto tarda y cuánto cuesta una sucesión testamentaria en Jalisco?
Con testamento, herederos mayores de edad y de acuerdo, la sucesión se tramita ante notario sin juicio en unos 3 a 6 meses. Como referencia, los honorarios notariales de la sucesión van de $40,000 a $80,000 según el valor de los bienes, más avalúo ($8,000 a $12,000) y publicaciones y certificados ($5,000 a $10,000). Si además se adjudica la casa, se suman el impuesto de transmisión, la inscripción en el Registro Público (0.5% del valor) y los honorarios de esa escritura.
¿Y si no hay testamento?
Si no hay testamento, es una sucesión intestamentaria. En Jalisco normalmente se inicia ante un juez para declarar quiénes son los herederos y, una vez reconocidos y nombrado el albacea, puede continuarse ante notario. Tarda más que la testamentaria, por lo general entre 6 y 12 meses.
¿Heredaron una casa y quieren venderla?
Les damos una opinión de valor con comparables de la zona, coordinamos con la notaría y buscamos comprador mientras avanza la sucesión.
Fuentes: Ley del Impuesto sobre la Renta, arts. 93 y 124 (Cámara de Diputados); Leyes de Ingresos municipales 2026 de Zapopan, Guadalajara, Tlaquepaque y Tlajomulco (Breviario del Colegio de Notarios de Jalisco); trámite de exención por sucesión, Zapopan. Información general, no sustituye la asesoría de un notario o contador para tu caso.