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Para dueños de terrenos y desarrolladores
COS y CUS en Jalisco: ¿cuánto puedes construir en tu terreno?
El COS te dice cuánto de tu terreno puedes ocupar en planta baja y el CUS cuántos metros puedes construir en total. Pon tus datos en la calculadora y en segundos sabes cuánto cabe, cuántas unidades salen y cuánto podría valer tu terreno para un desarrollador.
1. Tu terreno
2. Tu proyecto (opcional)
3. Valor residual (opcional)
Estimación orientativa. El potencial real depende también del uso permitido, la densidad, la altura máxima, las restricciones y los cajones de estacionamiento que marque el plan parcial para tu predio.
¿Qué es el COS y qué es el CUS?
El COS (Coeficiente de Ocupación del Suelo) multiplicado por la superficie de tu terreno da la máxima superficie que puedes ocupar con construcción. El CUS (Coeficiente de Utilización del Suelo) multiplicado por la superficie del terreno da los metros totales que puedes construir, sumando todos los niveles. Así los define el Reglamento Estatal de Zonificación de Jalisco, y en ninguno de los dos cuentan los sótanos.
Ejemplo con un terreno de 500 m²
| Dato | Cálculo | Resultado |
|---|---|---|
| COS 0.8 | 500 m² × 0.8 | 400 m² de desplante en planta baja |
| CUS 2.4 | 500 m² × 2.4 | 1,200 m² construidos en total |
| Niveles | 2.4 ÷ 0.8 | 3 niveles ocupando el desplante máximo |
| Área libre | 500 m² − 400 m² | 100 m² sin construir (jardín, patio, absorción) |
Si ocupas menos superficie en planta baja, puedes repartir los mismos 1,200 m² en más niveles, siempre que respetes la altura máxima, las restricciones frontal y posterior y la densidad de vivienda que marque tu zona.
¿Dónde consulto el COS y el CUS de mi predio?
Vienen en el Plan Parcial de Desarrollo Urbano de tu municipio, según la zona donde está tu predio. Cada zona tiene una clave (por ejemplo, habitacional, mixta o comercial) con sus propios valores.
- Ficha informativa: los visores urbanos del Gobierno de Jalisco y de los municipios muestran la zonificación de un predio. Sirve como referencia rápida.
- Documento oficial: el dictamen de usos y destinos (o de trazos, usos y destinos específicos) que emite tu municipio. Es el que necesitas para comprar, vender o tramitar una licencia con certeza.
- Además del COS y el CUS revisa: el uso permitido, la densidad (cuántas viviendas caben), la altura máxima, las restricciones frontal y posterior, el lote mínimo y los cajones de estacionamiento.
- CUS adicional: en algunas zonas el plan parcial permite un CUS optativo o máximo mayor al base, por ejemplo al mezclar usos o pagando un incremento. Puede cambiar mucho el valor de tu terreno.
¿Qué es el valor residual de un terreno?
El valor residual es lo máximo que un desarrollador podría pagar por tu terreno y aun así ganar. Se calcula al revés: partes de lo que se vendería el proyecto terminado y le restas todo lo que cuesta hacerlo.
Por eso dos terrenos del mismo tamaño pueden valer muy distinto: el que permite construir más metros, o un producto que se vende más caro, tiene un valor residual mayor. Es la forma en que los desarrolladores deciden cuánto ofrecer, y te sirve para negociar la venta o la aportación de tu terreno.
¿Qué conviene construir?
| Tipo de desarrollo | Funciona mejor cuando… |
|---|---|
| Departamentos | El CUS y la densidad son altos y la zona tiene demanda de vivienda vertical. |
| Casas en coto | El terreno es grande, la densidad es baja o media y la zona busca vivienda horizontal. |
| Uso mixto | La zonificación permite comercio o servicios abajo y vivienda arriba, a veces con CUS extra. |
| Locales u oficinas | El predio está sobre avenida, con buena visibilidad y uso comercial o de servicios. |
| Vender o aportar el terreno | No quieres arriesgar capital: puedes venderlo a un desarrollador o aportarlo a cambio de unidades o de un porcentaje. |
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Antes de comprar, vender, aportar o desarrollar, conoce lo que realmente vale tu terreno y qué conviene construir en él, con la zonificación real y precios de mercado de la zona.
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- Revisión de la zonificación: uso, COS, CUS, densidad, altura y restricciones
- Cabida: metros construibles, área vendible y número de unidades
- Comparación de 2 escenarios de desarrollo para tu terreno
- Precios de venta de la zona con comparables de mercado
- Costos de construcción e indirectos estimados
- Valor residual del terreno por escenario y por m²
- Recomendación: desarrollar, vender o aportar a un desarrollador
Preguntas frecuentes
¿Qué es el COS?
El Coeficiente de Ocupación del Suelo es el factor que, multiplicado por la superficie del terreno, da la superficie máxima que puedes ocupar con construcción en planta baja. Con un terreno de 500 m² y un COS de 0.8, puedes desplantar hasta 400 m².
¿Qué es el CUS?
El Coeficiente de Utilización del Suelo es el factor que, multiplicado por la superficie del terreno, da los metros totales que puedes construir sumando todos los niveles. Con un terreno de 500 m² y un CUS de 2.4, puedes construir hasta 1,200 m². Los sótanos no cuentan.
¿Cuántos pisos puedo construir en mi terreno?
Como referencia, los niveles salen de dividir el CUS entre el COS. Con un COS de 0.8 y un CUS de 2.4 son unos 3 niveles ocupando el máximo de desplante. Si ocupas menos superficie en planta baja puedes subir más, siempre que respetes la altura máxima y las restricciones que marque el plan parcial.
¿Dónde consulto el COS y el CUS de mi predio?
Vienen en el Plan Parcial de Desarrollo Urbano de tu municipio, según la zona donde está el predio. El documento oficial es el dictamen de usos y destinos que emite el municipio; las fichas de los visores urbanos son solo informativas.
¿Qué es el valor residual de un terreno?
Es lo máximo que un desarrollador podría pagar por el terreno: el valor de venta de lo que se puede construir, menos los costos de construcción, los gastos indirectos y la utilidad esperada. Sirve para saber cuánto vale un terreno para desarrollar.
¿El análisis sirve para cualquier municipio?
Lo hacemos para terrenos en la zona metropolitana de Guadalajara, principalmente Zapopan y Guadalajara. Si tu terreno está en otro municipio de Jalisco, escríbenos antes de contratar para confirmarlo.
Por el equipo de UNO Brokers · Actualizado el